Lenguaje del Capital

Por VICERHOLDINGS

En el mundo de la inversión y el desarrollo inmobiliario, los conceptos técnicos son clave para tomar decisiones con certeza.

En esta sección reunimos los términos financieros, legales y de mercado que utilizamos en nuestros proyectos, acompañados de ejemplos prácticos que facilitan su comprensión.

El objetivo es ofrecer transparencia y un lenguaje común entre desarrolladores, inversionistas y nuestro equipo.

Aquí encontrarás definiciones precisas de indicadores financieros, mecanismos de fondeo y figuras jurídicas, con el contexto necesario para entender cómo se aplican en la práctica.

Bienvenido al LENJUAJE DEL CAPITAL

Una herramienta diseñada para que cada decisión de inversión y desarrollo esté respaldada por claridad y conocimiento.

Cuando hablamos de nuestros esquemas de inversión

  • Definición
    Acceso a desarrollos en sus fases tempranas, permitiendo al inversionista asegurar unidades inmobiliarias a un valor preferente antes de su salida a mercado.

    Beneficios principales

    • Compra en preventa con descuento sobre el valor de mercado.

    • Captura inmediata de plusvalía conforme avanza la obra y se eleva el precio de venta.

    • Acceso a proyectos filtrados y estructurados por Vicer Holdings.

    • Opción de mantener el activo como patrimonio o revenderlo con ganancia.

    Estructura operativa

    • Selección de unidades específicas dentro del desarrollo.

    • Valor preferente definido al momento de entrada.

    • Instrumentación legal mediante contrato de promesa de compraventa y fideicomiso de garantía.

    Horizonte de inversión

    • Corto a mediano plazo (12–36 meses, dependiendo del desarrollo).

    Vehículos de salida

    • Venta de la unidad en mercado secundario.

    • Liquidación al valor final de venta en caso de no mantener el activo.

    • Alternativa de renta con flujo recurrente una vez entregada la unidad.

  • Definición
    Esquema de inversión que permite participar en proyectos de gran escala mediante la aportación de capital, ya sea como socio coinversionista o como acreedor a través de deuda privada respaldada por activos inmobiliarios.

    Beneficios principales

    • Acceso a retornos financieros estructurados, con mayor liquidez que la inversión patrimonial.

    • Diversificación: posibilidad de entrar vía participación accionaria (equity) o deuda privada con garantía real.

    • Transparencia en la instrumentación legal y en la gobernanza de los proyectos.

    • Respaldo directo de activos tangibles que protegen el capital invertido.

    Estructura operativa

    • En coinversión: participación proporcional en rendimientos y plusvalía del desarrollo.

    • En deuda privada: rendimiento fijo pactado, con respaldo en activos inmobiliarios y esquemas de garantía.

    Horizonte de inversión

    • Mediano plazo (12–36 meses), sujeto a la naturaleza del proyecto.

    Vehículos de salida

    • Distribución de utilidades conforme avanza el proyecto (coinversión).

    • Pago de intereses periódicos y devolución de capital al vencimiento (deuda privada).

  • TIR – Tasa Interna de Retorno

    • Definición: Rendimiento anual promedio que genera un proyecto, considerando todos sus flujos de efectivo.

    • Ejemplo: Un desarrollo habitacional con TIR del 17% significa que, en promedio, rinde un 17% anual sobre el capital invertido.

  • VPN – Valor Presente Neto

    • Definición: Valor actual de los flujos futuros descontados a una tasa de oportunidad, menos la inversión inicial.

    • Ejemplo: Si un proyecto requiere $10M y su VPN es de $2M, genera $2M adicionales de valor respecto a la rentabilidad mínima esperada.

  • Payback – Período de Recuperación

    • Definición: Tiempo en que se recupera la inversión inicial con los flujos del proyecto.

    • Ejemplo: Inviertes $5M en un proyecto y recuperas esa suma en 3 años: el payback es de 3 años.

  • Múltiplo de Inversión (MOIC / Equity Multiple)

    • Definición: Relación entre el retorno total recibido y el capital invertido.

    • Ejemplo: Inviertes $2M y al final recibes $5M. Tu múltiplo es 2.5x.

  • Crowdfunding Inmobiliario

    • Definición: Financiamiento colectivo donde múltiples inversionistas aportan capital a un proyecto.

    • Ejemplo: 300 inversionistas aportan desde $250,000 cada uno para fondear un edificio, con un retorno esperado del 12% anual.

  • Equity (Inversión en Capital)

    • Definición: Aportación de capital a cambio de participación en un proyecto y sus utilidades.

    • Ejemplo: Un inversionista aporta $1M a cambio del 8% de un desarrollo. Si la utilidad neta es $50M, recibe $4M.

    • Definición: Esquema en el que varios inversionistas financian un proyecto juntos, compartiendo riesgos y beneficios.

    • Ejemplo: Tres socios invierten $10M cada uno en un parque industrial, y reparten utilidades según su porcentaje de aportación.

    • Definición: Préstamo otorgado por un inversionista o institución con condiciones de plazo e interés.

    • Ejemplo: Un fondo presta $20M a un desarrollo, con interés del 14% anual y garantía hipotecaria.

  • SPV – Sociedad Vehículo

    • Definición: Sociedad creada exclusivamente para un proyecto, que concentra activos y pasivos específicos.

    • Ejemplo: Se crea “Condominios Vista Azul S.A. de C.V.” para un desarrollo único, aislando riesgos de los socios.

    • Definición: Contrato mediante el cual se transfieren activos a una fiduciaria para su administración con un fin definido.

    • Ejemplo: Un terreno se aporta a un fideicomiso que custodia el activo y distribuye utilidades entre inversionistas según su participación.

    • Definición: Proceso integral de verificación legal, técnica, financiera y comercial antes de fondear un proyecto.

    • Ejemplo: Antes de invertir en un hotel, se confirma el uso de suelo, se revisa que el terreno esté libre de gravámenes y se validan los costos de construcción.

    • Definición: Incremento en el valor de un activo inmobiliario por factores de mercado, infraestructura o desarrollo urbano.

    • Ejemplo: Un terreno comprado en $1,500/m² aumenta a $2,300/m² después de que se inaugura un aeropuerto cercano.

    • Definición: Derecho real que se constituye sobre un bien inmueble como respaldo de una obligación, normalmente un préstamo. En caso de incumplimiento, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y recuperar su capital.

    • Ejemplo: Un desarrollador recibe un préstamo de $15M con una hipoteca sobre el terreno del proyecto como garantía de pago.

    • Definición: Garantía constituida sobre bienes muebles (no inmuebles) para asegurar el cumplimiento de una obligación.

    • Ejemplo: Un desarrollador entrega maquinaria como prenda para respaldar un crédito puente.

  • AEP – Asociación en Participación

    • Definición: Contrato mediante el cual una persona concede a otra la participación en las utilidades o pérdidas de un negocio específico, sin crear una nueva sociedad.

    • Ejemplo: Un propietario de tierra se asocia mediante un AEP con un desarrollador para compartir utilidades de un conjunto habitacional, sin constituir empresa nueva.

    • Definición: Acuerdo que otorga a una parte el derecho (no la obligación) de comprar un activo dentro de un plazo y bajo condiciones preestablecidas.

    • Ejemplo: Un inversionista paga una prima para tener la opción de adquirir un terreno en 24 meses a $2,500/m², asegurando precio antes de que suba.

  • CAP Rate (Tasa de Capitalización)

    • Definición: Relación entre la renta neta operativa anual (NOI) de un inmueble y su valor de mercado. Es un indicador de rentabilidad en propiedades en renta.

    • Ejemplo: Un edificio genera $10M anuales de NOI y su valor es $100M → su CAP Rate es 10%.

  • NOI – Ingreso Neto Operativo

    • Definición: Ingreso total de una propiedad en renta menos gastos operativos (mantenimiento, seguros, impuestos), pero antes de intereses e impuestos.

    • Ejemplo: Un centro comercial ingresa $20M al año en rentas y paga $5M en gastos → su NOI es $15M.

    • Definición: Capacidad de un activo de convertirse en efectivo rápidamente sin pérdida significativa de valor.

    • Ejemplo: Las acciones en bolsa son muy líquidas; un terreno puede tardar meses o años en venderse, por lo que es poco líquido.

    • Definición: Análisis que mide cómo cambia la rentabilidad del proyecto si varían ciertas variables clave (costos, precios de venta, velocidad de absorción).

    • Ejemplo: Si el costo de construcción sube 10%, la TIR de un proyecto baja de 18% a 14%. Ese es el impacto de sensibilidad.

    • Definición: Velocidad con la que se venden o rentan los productos inmobiliarios en una zona determinada.

    • Ejemplo: En un fraccionamiento se venden 50 lotes al año; la absorción de mercado es de 50 unidades/año.

    • Definición: Obligación de pago que tiene prioridad sobre otras deudas en caso de liquidación o incumplimiento.

    • Ejemplo: Un proyecto se fondea con $50M de deuda senior y $20M de deuda junior. En caso de incumplimiento, los acreedores senior cobran primero.

    • Definición: Obligación que se paga después de la deuda senior en caso de incumplimiento. Tiene mayor riesgo, pero ofrece tasas de interés más altas.

    • Ejemplo: Una deuda junior puede pagar 18% anual, frente al 12% de la deuda senior, por su posición subordinada.

  • Capital/Deuda Preferente

    • Definición: Instrumento híbrido que tiene prioridad sobre la deuda junior y el capital común, pero está por debajo de la deuda senior.

    • Ejemplo: Un inversionista en deuda preferente cobra sus intereses antes que los accionistas, pero después de los acreedores senior.

    • Definición: Relación entre el valor de la garantía y el monto del crédito otorgado.

    • Ejemplo: Si la garantía es un terreno valuado en $30M y el crédito es de $10M, el ratio es 3 a 1.

    • Definición: Proporción del costo total del proyecto que se financia con deuda.

    • Ejemplo: Un desarrollo cuesta $100M y obtiene deuda por $29M → financiamiento sobre costo: 29%.

    • Definición: Mecanismo en el que los recursos del crédito se liberan conforme el proyecto cumple hitos de obra.

    • Ejemplo: En lugar de entregar $20M de una sola vez, el banco libera 5M por cada etapa de avance validada.